Del 1

Verkligheten är inte som man tror

Nej, verkligheten är ofta inte som man tror, ibland är den betydligt värre.
Och detta kan faktiskt gälla även inom välkända och som man trodde helt odramatiska områden.Vi ska titta närmare på någonting så vanligt som en fastighetsförsäljning.

En fastighetsförsäljning tillhör vardagen och varje dag sker mängder av sådana försäljningar av både privat- och rörelsefastigheter och så har det varit tillbaka i tiden så långt någon kommer ihåg.
Det finns klara regler för hur det ska gå till och mängder av böcker som i detalj beskriver tillvägagångssättet. Själva tillvägagångssättet är välkänt och tillämpas av alla fastighetsmäklare, banker men också ifall en säljare och köpare träffar avtal på egen hand.
I de flesta fall träffar man ett avtal om vad säljaren vill sälja och köparen köpa samt till vilket pris affären ska genomföras. Man utformar ett köpekontrakt som innehåller vad man kommit överens om. Det framgår vilket objekt som avses, till vilket pris som försäljningen ska ske, när tillträde ska ske och likviden ska betalas. Vidare regleras i detta kontrakt allt annat som man avtalat. Efter detta undertecknar säljare och köpare köpekontraktet som bevis på att man är överens om vad som avtalats.
Nu börjar den period där båda parter ska fullgöra de åtagande man gjort i köpekontraktet.

Del 2

Köparen ska se till så att pengar finns för -betalning och säljaren ska skaffa fram handlingar, inteckningar etc etc som gäller huset eller rörelsefastigheten och vara beredd att överlämna dessa när man träffas på banken och mottager likviden för fastigheten samt överlämnar ett köpe-brev som ett bevis på att affären är slutförd och köpare och säljare har uppfyllt det man träffade avtal om i köpekontraktet.
Klara och vettiga regler utformade med logik och som man kan bedöma med sunt förnuft.
Alltså förefaller ett så vardagligt ärende som en försäljning av en fastighet vara en ”verklighet så som man tror att den ska vara”.
Det finns praxis och stor erfarenhet på detta område och i Sveriges Rikes lag har man under hand lyckats utläsa att det är så och hur det är menat att det ska vara. Genom att det är så här det är, tror man också att det är så det är, i alla fall där fastigheter säljs, men så är det inte och det är därför ”verkligheten inte alltid är som man tror”.

Del 3

Låt oss titta lite närmare på vad som händer när inte allt går i den ordning som vi förutsatte och som är det normala.
Låt oss också se hur Sveriges Rikes lag stöder det ena eller det andra och sist ta del av skattelagen som Skatteverket lever och handlar efter.
Köpekontraktet är alltså upprättat och undertecknat och försäljningen kanske firad i champagne eftersom du sålde till den köpare som betalade bäst och fick kanske avsevärt mer än du trott vara möjligt att få för din fastighet.
Tyvärr kommer dock ingen köpeskilling in på ditt konto eller till banken och inte kommer köparen heller när ni ska träffas.
Han är dessutom inte anträffbar utan har försvunnit och du får nu klart för dig att du inte längre äger -huset för äganderätten övergick till köparen när ni skrev under köpekontraktet trots att något köpebrev ej blev upprättat.
– Så kan det inte vara, säger du, han har ju inte betalat vad han skulle enligt köpekontraktet!

Del 4

Men så är det, han äger nu ditt hus och i värsta fall måste du flytta ut om han så begär.
I värsta fall, skrev jag, men det blir värre för han kanske säljer huset till någon annan och då blir det ju inte enklare precis.
Läget är alltså så att du fick mycket bra betalt för det hus du hade på papperet men i verkligheten fick du inte ett enda öre.
Du kan inte sälja huset till någon annan för du äger det inte längre och du kanske måste flytta ut. Lånen står ju på dig personligen, så dom finns kvar att betala på och försäkringar samt alla andra kostnader.
Ännu en detalj som kan få besvärliga konsekvenser om man inte känner till den är att om inte hävning sker inom en tvåårsperiod, förverkas rätten till hävning.
Då blir nästa åtgärd att gå till domstol och kräva fullbordande från köparen och eventuellt driva detta fram till konkurs för att eventuellt återfå den fastighet man sålt genom att underteckna ett köpekontrakt och utan att erhålla någon köpeskilling.
Hittills har vi avhandlat vad som kallas civilrättsligt och är vad som styrs av lagboken och så här är det enligt lagen.

Del 5

Låt oss nu förutsätta att försäljningen skedde strax före årsskiftet. Detta innebär att du är skyldig att deklarera fastighetsförsäljningen och redovisa den stora reavinsten som uppstod.
För nu har vi alltså övergått från den civilrättsliga delen i lagboken till skattelagarna och då vill Skatteverket vara med.
Eftersom försäljningen de facto skett enligt lagen, ska också skatt betalas på reavinsten. Att du inga pengar har att betala med eftersom du aldrig fick betalt för huset är inte Skatteverkets problem utan ditt problem.
Så långt har vi kommit i denna beskrivning av att ”verkligheten inte är som man tror”, när någon kanske säger så här. Detta är inget problem, begär att köpet hävs och återgår.

Del 6

Rätt, men inte så enkelt att åstadkomma därför att om Skatteverket ska återkalla din taxering för reavinst, kräver dom en handling där båda parter undertecknat att de är överens om att kontraktet ska hävas och köparen är bortblåst och kanske i mörkaste Afrika utan telefon.
Eller han kanske råkat omkomma och ingen tecknar dödsboet efter honom under lång tid.

Du går nu till domstol och lyckas kanske efter lång tid få domstolsbeslut på att köpet ska återgå och hävas. Skönt tänker du, äntligen får jag huset tillbaka och allt återgår till som det var förut, tror du, och ringer Skatteverket och vill bli befriad från att betala reavinstskatt.
– Men, säger Skatteverket, det är inte säkert att vi beviljar att ärendet hävs och återgår, därför att vi kanske anser att hävningen beror på att säljaren önskar hävning därför att han upptäckte vad mycket skatt han kommer att få betala i reavinst och det är ingen giltig orsak för att bevilja återgång av köpet. Sedan är vi inte underordnade den civilrättsliga lagen utan vi lyder under skattelagarna och dem tolkar vi på vårt sätt.

Del 7

Jag begär inte att någon ska tro på vad jag här berättat om, för själv skulle jag inte trott ett ord av det för ett par månader sedan utan tänkt att så kan det bara inte vara i det ”rättssäkra” landet Sverige.
För att då öka tilltron till den relaterade skissade händelsen bifogar jag ett brev från Skatteverket som just avser en verklig händelse liknande den skissade och jag vill också hänvisa till jordabalken i Sverige Rikes lag.
När jag kom i kontakt med detta ärende försökte jag få klarhet i hur det verkligen låg till och vad som gällde beträffande hävning, övergång av äganderätt, reavinstbeskattning utan att likvid utgått för det man sålt etc etc.

Jag ringde därför en mängd myndigheter såsom Inskrivningsmyndigheter – Lantmäteriet – Tingsrätter – Kronofogden – Skatteverket –
Fastighetsdomstolen – Länsrätten m fl och talade med deras jurister.

 

Nästa del kommer 17 februari.